民法典来了|民法典如何保护“广厦千万间”

　　古往今来住房问题始终是百姓最为关注的民生问题之一，1200多年前诗圣杜甫就喊出了“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的千古名句。民有所呼，法有所应，作为新中国第一部以典命名的法律，民法典从所有权、居住权、租赁权三个体系化维度为城市化进程中的“住有所居、居有所安”倾注笔墨、保驾护航。

　　一、所有权：三重权利汇聚

　　有恒产者有恒心。居民对住宅享有的所有权是一种直接支配和排他的财产权利。民法典专设建筑物区分所有权一章，从专有权、共有权、成员权三部分，对居民“房产”上的各项权利予以详细规定，并通过相邻关系协调邻里之间的权利义务，充分保障百姓“安居”乐业。

　　(一)专有权：充分尊重和保护

　　一是尊重专有权的决定性和基础性地位。民法典第272条开宗明义，充分尊重和保护业主对专有部分享有的占有、使用、收益、处分的绝对权。同时，基于专有权在建筑物区分所有权中的基础性地位，业主决定重大事项、参与收益分配等，专有部分的面积均具有重要意义，如民法典278条重大事项需要专有部分面积占三分之二以上的业主参与表决，283条收益分配可按照专有部分面积所占比例确定等。二是为权利的行使设定边界。法律格言曰：权利的行使应以不伤害别人的权利为界。因此，民法典272条规定业主行使权利不得危及建筑物的安全，如装修应当遵循一定的技术标准，不得拆除承重墙;279条规定将住宅改变为经营性用房时，应当经有利害关系的业主一致同意，为“住改商”立下规矩。

　　(二)共有权：共享权利共担义务

　　一是明确共有权范围。民法典274条规定建筑区化内道路、绿地、公用设施、物业服务用房等，原则上均属于业主共有。针对居民停车难问题，民法典275、276条作出回应，明确占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，且要求开发商规划的车位应当首先满足业主的需要。新增的282条明确利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。二是规定不得拒绝履行义务。针对社会生活中，少数业主拒不缴纳物业费、维修资金等损害大多数业主利益的情形，273条明确业主不得以放弃权利为由不履行义务，强化共享、共担的共有权本质。

　　(三)成员权：参与决定重大事项

　　一是重构重大事项的范围和表决要求。民法典278条重构了物权法中业主共同决定事项的范围，共分为一般重大事项(确立议事规则、管理规约、选任业委会、物业服务企业、使用资金、其他)和特别重大事项(筹集资金、改建重建、变更用途)。同时，为解决物权法表决门槛过高的问题，进一步降低了表决要求。在满足专有部分面积和人数双2/3参与表决的前提下，一般重大事项由参与表决的双过半同意通过，特别重大事项由双2/3以上通过。所以理论上，过业主的1/3即可通过一般重大事项，1/2以上即可通过特别重大事项，相比于物权法的过1/2和2/3以上，大幅增加了可操作性。二是新增紧急情况下使用维修资金的权利。针对维修资金使用困难的问题，在进一步降低门槛的同时，281条新增了紧急情况下业务大会或业务委员会依法申请使用维修资金的权利，打破资金沉睡状态。同时，明确规定维修资金的筹集、使用情况应当定期公布，保障业主的知情权与监督权。

　　(四)相邻关系：贯彻十六字方针

　　人是社会关系的总和，和谐的邻里关系是居有所安的基础。民法典通过第7章相邻关系9个条文，充分宣示了处理相邻关系“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的基本原则，为业主和睦相处提供了指引。一方面，不动产权利人对相邻权利人的合法权益应提供必要限度的便利，保障物尽其用;另一方面，业主因噪声、光辐射、排水等遭受损害的，可以请求损害赔偿，维护自身合法权益。

　　二、居住权：新型用益物权

　　住有所居，首要在“居”。党的十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。对此，民法典第14章增加了“居住权”这一新型的用益物权，以满足相关民事主体长期、稳定居住的现实需要。

　　(一)居住权的定位

　　民法典366条规定，居住权是权利人按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。早在《婚姻法解释一》中就出现了作为债权形式的“居住权”，即“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权”。鉴于物权法定原则的要求，为回应家庭成员互助、以房养老等现实需要，民法典增设居住权，作为一种新的用益物权，为实现“居者有其屋”提供法律保障。

　　(二)居住权的设立

　　民法典368条规定，设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。从形式要件上看，设立居住权，应当采用书面形式，订立居住权合同，或者通过遗嘱方式设立。鉴于大陆法系居住权的人役权属性，具有家庭成员之间扶危济困的性质，民法典规定居住权以无偿设立为原则。同时，为充分发挥居住权的功能，民法典并不严格要求居住权的无偿性，允许当事人另有约定的除外，为商业性质的开发利用预留了充分的空间，有利于社会资本进入以房养老市场。

　　(三)居住权的效力

　　居住权作为一种用益物权、人役权，通过登记设立，可以最大限度的对抗第三人，保护居住权人的利益。为确保居住权实现其特定功能，居住权人仅能是自然人，排除了法人及非法人组织。同时，民法典369条明确，居住权不得转让和继承。设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外。相比于租赁权，居住权在效果上通过登记获得对房屋的更强支配力，在存续期限上居住权期限可以为居住权人终身所设定，具有长期、稳定性，有利于保障居住者生活的长期安定有序。

　　三、租赁权：契约守护生活

　　城市生活中，阶段性的房屋租赁是生活的常态，亦是住有所居的开始与起步。房屋租赁市场的健康发展，关系千家万户的切身利益。民法典吸收借鉴合同法、《城镇房屋租赁合同司法解释》等有益经验，为租赁关系的稳定提供了更加周全的法律规范供给。

　　(一)新增优先承租权

　　为落实党中央提出的建立租购同权住房制度的要求，民法典734条在吸收合同法236条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效”的基础上，增加第二款“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”，以此确立了承租人的“优先承租权”，对于稳定租赁关系，保护承租人权益具有重要意义。

　　(二)完善优先购买权

　　民法典在合同法230条的基础上，吸收借鉴《城镇房屋租赁合同司法解释》相关规定，对承租人的优先购买权进行了完善。一是明确了优先购买权的期限。民法典726条规定出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。针对拍卖中优先购买权的行使，727条要求出租人委托拍卖的，应当在拍卖5日前通知承租人，承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。二是明确了侵害优先购买权的救济。728条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权的情形，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。三是明确了优先购买权的例外。对于房屋的按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的，民法典明确承租人不具有优先购买权。

　　(三)细化对承租人的保护

　　一是明确出租人的瑕疵担保责任。对于质量瑕疵担保而言，租赁房屋危及承租人安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知，也可以随时解除合同。对于权利瑕疵担保而言，因第三人主张权利，导致承租人不能对租赁房屋使用、收益的，承租人可以请求减少租金或不支付租金。二是列举承租人的合同解除权。民法典724条吸收了《城镇房屋租赁合同司法解释》第8条规定，明确对于租赁物被查封、扣押、权属有争议、违反使用条件的强制性规定的，承租人可以解除租赁合同。三是重申买卖不破租赁的原则。租赁房屋在承租人租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，承租人可以继续居住。（文/郭帅）