面对《民法典》与北京物业新规，如何更好维权？

　　物业服务涉及每个老百姓的切身利益，是完善社区治理体系，提升老百姓的获得感、幸福感、安全感的关键。

　　2020年3月27日，北京市人大常委会通过了《北京市物业管理条例》(以下简称新《物业条例》)。2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式实施。《民法典》与北京物业新规，为老百姓维护自身权益提供了更加广阔的空间。

　　01《民法典》更加便捷、高效地保障公民自身合法权益不受侵害

　　(一)《民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。民法典实施后，物业公司采用断电、断水、断燃气等方式催缴物业费属于违法行为，这一规定切实保障了公民的合法权益不受侵害。

　　(二)《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。公共区域的广告费用，业主有权共享，该规定有效杜绝了物业公司擅自占有业主共有部分广告费的情况。

　　(三)《民法典》第九百四十六条第一款规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人。但是合同对通知期限另有约定的除外。这条规定为业主更换物业公司提供了法律依据。同时，也促使物业公司进一步提高自身的服务水平。

　　有了《民法典》的法律保障，业主、物业使用人、物业服务人，在物业领域遇到问题时，都可以依法维护自身权益。

　　02新《物业条例》重点解决了业主通过自治选择物业服务实操问题

　　物业服务遇到问题，合理诉求如何寻求有关部门帮助?北京物业新规为社区物业治理工作打开了一扇广阔的大门。

　　一、创新了选聘、解聘物业公司的路径

　　新《物业条例》第五十三条规定，有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会：(一)不具备成立业主大会条件;(二)具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立;(三)业主大会成立后，未能选举产生业主委员会。

　　新《物业条例》第五十四条规定，物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。物业管理委员会主任由居民委员会、村民委员会代表担任，副主任由居民委员会、村民委员会指定一名业主代表担任。物业管理委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　新《物业条例》第五十五条第三款规定，未成立业主大会的，物业管理委员会持街道办事处、乡镇人民政府出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。

　　新《物业条例》第五十六条规定，成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会按照本条例第三十四条的规定履行职责，并组织执行业主大会的决定。未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使本条例第三十四条和第四十四条规定的业主大会和业主委员会的职责。

　　根据新《物业条例》第三十四条，主要决定事项有：制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格;选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务;筹集、管理和使用专项维修资金;申请改建、重建建筑物及其附属设施;决定共用部分的经营方式，管理、使用共用部分经营收益等共有资金;确定业主委员会委员津贴或者补助的标准，对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计;改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议等。

　　二、对已被解聘，但拒不退出的老物业公司制定了罚则

　　根据新《物业条例》第七十六条、九十七条，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行交接义务，并且退出物业管理区域。例如移交物业共用部分，移交档案和资料，结清预收、代收的有关费用等。原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。原物业服务人拒不移交有关资料或者财物的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会或者物业管理委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼，要求原物业服务人退出物业管理区域。物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监管。

　　上述规定有效地解决了新老物业公司在小区对峙、拒绝办理档案移交、拒绝办理账目交接等问题。若再遇到这种情况，可以按照规定处以罚款。

　　三、对前期物业服务合同限定了最长时间为二年

　　根据新《物业条例》第十九条，前期物业服务合同期限最长不超过二年。前期物业服务公司一般是开发商的关联公司，物业服务合同是商品房买卖合同的附件，物业服务费收费高、服务跟不上、转委托等问题屡见不鲜。有了最长2年的限制，不仅能更好地维护业主的合法权益，也能促使前期物业服务公司为业主提供更加优质到位的服务。

　　《民法典》第九百四十一条第二款规定，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。该规定有效保障了北京物业新规的贯彻执行。

　　通过法律途径寻求救济是我们保护自身权益的最后一道防线。希望社区物业服务体系能够更加完善，让社区里的每一位居民都感受到：社区很温暖，社区很安全!(文/张印龙)