法治快报网讯 （通讯员 何秋杰）一租客租了一段时间的房子不租了，搬出出租房后，把房东起诉到文山市法院，要求法院判决解除双方的租房合同、由房东返还已经支付的租金，并且要求房东支付违约金。
法院查明，租客宋某与房东付某签订了租房合同，约定付某将自家一带有门面的房屋出租给宋某经营使用，租赁期限从签订合同起至长期（时间不定），租金每年一付，每年租金5万元，如果第二年宋某不再续租，要在租期满前三个月告知付某，并提前一个月让出房屋，该房屋只要没有政府行为的拆迁或不可抗力因素，付某保证可以一直出租给宋某使用。
合同签订后，付某交付了房屋给宋某使用，宋某支付了第一年的租金。租房快到一年半时，宋某搬离了付某房屋，另行租用了他人的房屋后，把付某房屋的钥匙交还了付某。付某拿到钥匙后，将房屋陆续出租给了新的租客。庭审过程中，宋某认可事先未告知付某不再租房，是在搬出房屋后才通知付某到其新租赁的门面拿钥匙的。
法院认为，合同法第214条规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效，认定如下事实：
1. 宋某与付某签订的租房合同约定的租期为长期，超过20年的部分无效，其余部分合法有效。
2. 宋某作为承租人在未通知付某的情况下搬离房屋，已经违约，其作为违约方不享有合同解除权；付某作为出租方，收回了钥匙并另行出租房屋，双方虽然未签订书面解除租房合同的协议，但根据双方的行为，法院认定双方的租房合同已经解除，宋某要求解除合同的诉讼请求，法院不予支持。
3. 宋某未与付某协商就自行腾房交还钥匙，已经违反了合同中关于租期的约定，构成违约，应承担违约责任，付某作为合同的守约方，不存在违约。
故判决驳回宋某的全部诉讼请求，宋某不服提出上诉，二审法院维持了文山市法院的判决。
